超过20年房龄的老房子，是改造还是拆迁？很多人非常关注。

从前几次写的文章留言反馈来看，大家更喜欢的模式还是直接拆迁。

这源于多年以来惯性使然，因为一旦房屋拆迁，短时间内就可以改变家庭的财富状况。

然后，7月17日，住建部再次定调处理老房子的模式，这将是未来至少5-10年的发展方向。

一、国家定调：城市更新取代大拆大建

7月17日，住房和城乡建设部明确指出，各地需积极探索从开发模式向经营模式的转变，严格控制老城区和主城区的拆迁活动，倡导通过城市更新的方式对现有建筑进行升级改造，而非简单粗暴的拆除重建。

从文件的内容来看，未来房地产将有三大趋势：

趋势一：城市更新，老而不衰

这一政策调整背后，体现出对老旧住宅未来走向的全面展望。

未来，主城区内的老房子将更多地通过加装电梯、刷新墙面等非破坏性方式进行更新，而不是被彻底拆除。

这一变化不仅体现了对城市文化遗产的尊重，也为城市空间的可持续利用提供了新的思路。

各地城市建设局更名成为城市更新局，正是对这一趋势的直接回应，表明政府致力于推动城市更新项目的决心。

趋势二：存量房时代，二手房市场崛起

随着城镇构建从开发模式转向运营模式，新房供应将显著减少，房地产市场将逐步过渡至存量房阶段。

这意味着，二手房将成为市场主流，购房者将更多地依赖于现有的房屋资源，而非期待新建住宅的供应。

这一转变对于房地产市场而言，既是挑战也是机遇，促使行业更加关注房屋的质量和服务，而非仅仅依赖于土地的扩张。

趋势三：人口郊区化，城市格局重塑

在减少拆迁的背景下，老城区和主城区的老房子将面临自然老化的过程，对于追求更大居住空间和更好居住环境的居民来说，城区和郊区或将成为了刚需新选择。

这一趋势将导致主城区人口的减少，而郊区人口的增加，形成大规模的人口郊区化现象。

城区的功能板块进行再次配置以及提升相应的服务设施，是面对这种变动的核心策略。

二、城市更新：新旧交融，共筑未来

根据住建部的最新统计，全国范围内已经启动的城市焕新工程已超过6.6万个，总投资高达2.6万亿元。这一数字不仅彰显了城市焕新行动在推动城市综合增值方面的显著成效，也显示了我国在城市发展和改造方面的坚定决心与雄厚实力。

城市更新不仅局限于物质层面的改造，更是对城市文化和生活品质的提升。

清华大学同衡规划设计研究院副所长杨丹丹指出，城市更新分为开发式和更新式两种，后者注重在保持原有建筑面积的基础上，实现功能和美学的升级，避免了过度开发带来的资源浪费和环境压力。

三、 结语

住建部的新定调标志着中国城市化进程进入了一个新的阶段，其中，超20年房龄的老房子将面临前所未有的挑战与机遇。

城市更新不只局限于建筑的修复，它更是对城市发展思维的深度革新，其目标是达到经济收益、民众的幸福生活以及环境持续性的平衡共生。

面对这一趋势，无论是政府、开发商还是普通市民，都需要适应并参与到城市更新的实践中来，共同探索一条既保留城市记忆，又符合现代需求的发展道路。

但有一点是明确的，就是不要再为了赌未来会拆迁，从而实现“一夜暴富”而专门去买老房子了，或许真的成为手中的“不动产”了。

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