当恒大集团的天才创始人许家印一度站上中国富豪榜的巅峰时，谁能想到，这位曾经的地产巨头竟会因为涉嫌诈骗罪而陷入万劫不复的深渊。
2008年全球金融危机时，许家印以其敏锐的商业眼光，逆势而上，成功夺得广州黄金地段的绢麻厂地块，将恒大一跃推向百亿销售的大关。
凭借顶级豪宅项目和“开盘必特价、特价必升值”的营销策略，他创造了无数地产奇迹，成为业界的传奇人物。
随着恒大帝国的快速扩张和资本游戏的运作，这个曾经的辉煌背后逐渐暴露出越来越多的危机。
不断膨胀的负债，提前确认的虚增收入，以及巨额的“永续债”融资，逐步把恒大的财务状况推向悬崖边缘。
这一切，是否仅仅是商业运作的偏差，还是蓄谋已久的诈骗行为？
2008年，大多数房地产企业都选择了收紧钱袋，放缓甚至暂停扩张的步伐，以规避潜在的市场风险。
在这个行业普遍谨慎的时刻，恒大集团展现出一种逆势而动的姿态。
其核心决策层在评估市场环境后，并未跟随主流的悲观情绪，而是瞄准了危机中出现的资产定价机会。
广州市中心地段的绢麻厂地块成为了恒大战略性选择的目标。恒大果断出手，斥资人民币25亿元成功竞得这块稀缺土地。
拿下地块后，恒大并未将其简单开发，而是倾力将其打造为一个高端住宅项目，命名为“恒大御景半岛”。
项目推出后，恰逢市场情绪逐步修复，加之其优越的地理位置和精心包装，取得了良好的销售业绩，部分房源的售价甚至突破了每平方米4万元，成为当时的豪宅市场标杆。
通过“恒大御景半岛”项目的成功开发和销售，恒大在2008年这个特殊的年份里，不仅没有被危机拖累，反而实现了销售额一举突破百亿元人民币的里程碑。
这次逆势操作的成功，不仅为恒大带来了可观的财务回报，更重要的是，它催生并验证了恒大后来广为应用的、具有鲜明特色的销售策略：“开盘必特价、特价必升值”。
在“恒大御景半岛”项目带来的成功经验和百亿销售额的支撑下，恒大集团的战略重心迅速转向了全国范围内的快速复制和扩张。
从2010年起，恒大进入了令人瞩目的高速发展时期，其扩张速度之快，被媒体形容为平均每53小时就有一个新项目开盘。
恒大将项目开发的每一个环节，从前期的土地获取、市场调研，到项目的设计规划、成本控制，再到后期的工程建设、材料采购、营销推广乃至最终的物业服务，都进行了细致入微的规范和流程化。
这套涵盖了企业运营方方面面的标准体系被集结成册，据称厚达600余页。
这种高度标准化的管理模式，极大地降低了在异地开展项目开发所需的磨合成本和管理难度。
通过将成功的开发经验和运营模式分解为可复制的标准流程，恒大得以在全国各地迅速铺开项目，实现了“全国复制”的扩张模式。
每一个新项目都可以在总部的统一指导和标准化流程下快速启动和推进，保证了开发效率和产品品质的基本一致性。
这种依靠标准化体系支撑的“极速狂飙”，使得恒大能够在短短几年内，将业务触角伸向全国大部分省市，迅速占领市场份额，其规模效应和品牌影响力随之急剧提升，为其后续在资本市场的运作和更大规模的资金需求奠定了基础。
在完成了初期的区域性突破和后续的全国范围内的标准化扩张后，恒大集团的快速发展对资金的需求呈几何级数增长。
除了传统的银行贷款和预售回款，恒大开始在资本市场展现出更为激进和创新的融资手法。
2016年，恒大大规模地运用了一种名为“永续债”的金融工具进行融资。
永续债的特点在于其没有明确的到期日，或者到期日非常遥远，且发行方通常拥有不支付利息的权利（尽管不行使这种权利会带来不利影响）。
在会计处理上，永续债常常被包装成企业的权益而非债务，因此也被形象地称为“明股实债”。
通过发行永续债，恒大成功地从资本市场募集了巨额资金，据公开信息显示，仅在2016年，恒大通过永续债就撬动了大约3000亿元的资金。
这种融资方式虽然在账面上“优化”了资产负债结构，使得表面上的负债率看起来不高，但实际上，永续债承担的利息成本往往高于普通债务，且其权益属性并不完全，其本质上仍是需要偿还或支付高昂利息的资金。
巨额永续债的引入，导致恒大实际的财务杠杆水平急剧攀升，有分析测算其真实负债率一度突破了400%的高位。
这笔天文数字般的资金流入，如同为恒大注入了强大的燃料，直接推动其在2016年实现了销售额的历史性突破，首次站上了5000亿元人民币的新台阶，向着中国最大的房地产企业迈进。
资本市场的反馈也极为积极，紧随其后的2017年，中国恒大的股票在香港联交所迎来了爆发式增长，股价从年初的约4港元一路飙升至最高触及32港元，涨幅超过700%。
股价的暴涨使得公司市值水涨船高，作为控股股东的许家印的个人财富也随之急剧膨胀，一度超越多位中国知名企业家，登上中国富豪排行榜的首位，其个人身家峰值据估计突破了400亿美元大关。
过度依赖高杠杆和快速周转的模式，使得企业的资金链长期处于一种紧绷的状态。这种模式的脆弱性在2020年8月受到了严峻考验。
为了防范和化解房地产行业的金融风险，中国政府部门推出了针对重点房企的“三道红线”融资管理新规。
这项政策明确划定了房企的负债水平限制，包括剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比。
按照这些标准衡量，恒大当时的财务状况已经亮起了红灯，其净负债率据披露已高达183%，远超监管要求的100%上限。
面对监管带来的巨大融资压力和降负债要求，恒大并未及时采取有效的收缩策略。
相反，为了维持表面的高速增长和应对即将到来的债务偿付高峰，恒大采取了更为激进的促销手段，在全国范围内推出了力度空前的“七折卖房”活动，并向全公司下达了当年必须完成8000亿元人民币销售额的硬性指标。
恒大将购房者支付的、本应在房屋竣工并交付后才能确认的预售款，提前确认为了当期的营业收入。
通过这种操作，公司在账面上瞬间增加了巨额的营业收入和利润，从而使得财务报表看起来更为健康，能够暂时满足部分监管要求或掩盖实际的资金紧张状况。
后来恒大被立案调查后的审计报告揭示了这种操作的惊人规模：仅在2019年至2020年两年间，恒大通过提前确认收入等方式，共计虚增了营业收入高达5641亿元人民币。
这个数字之巨大令人咋舌，它相当于同期中国白酒龙头贵州茅台集团年收入的1.5倍。
这种将未来收入挪腾至当期的做法，虽然一时缓解了报表压力，但本质上是寅吃卯粮，非但没有解决根本问题，反而进一步加剧了企业实际的资金缺口和债务风险。
许家印曾在深圳湾一号的私人会所里，向合作伙伴阐述过他的“闭环理论”：用购房者的预售款去拿新的土地，再将土地抵押给银行获取贷款，用贷款来支付工程建设费用，建成的新房又可以进行新一轮的预售，如此循环往复。
随着资金链断裂，这个闭环中隐藏的诸多问题也开始浮出水面。
调查发现，恒大曾将其旗下物业公司（恒大物业）的134亿元银行存款进行质押担保，为第三方公司获取贷款提供便利，而这些资金在经过层层关联公司的流转后，最终有相当一部分流向了据称由许家印家族在开曼群岛设立的离岸信托。
更令人震惊的是，据披露，恒大通过设立多达354个虚构的“壳公司”，将高达6643亿元的未交付房款（即购房者预付款）包装成已实现销售的项目回款，其中超过2000亿元被用于向股东分红。
当山东菏泽等地的恒大华府业主们焦虑地发现自己购买的楼盘工地早已停工时，许家印却仍坐镇香港中环的办公室，与国际投行商讨发行票面年息高达13.75%的新一期美元债。
这种依靠“借新还旧”维持运转的把戏，一直持续到2021年9月。
最终，恒大财富发行的理财产品无法按期兑付，引发了大规模的投资者维权事件，成千上万的投资者围堵位于深圳的卓越后海中心（恒大总部所在地），将这场危机彻底公开化。
颇具讽刺意味的是，就在危机全面爆发前的短短三个月，许家印还批准了给恒大内部设立的歌舞团批复了高达6800万元的年度运营经费。
这支据称由全国各地选拔出的艺术人才组成的团队，时常在珠江新城的高端酒会上为各路资本大佬和投资人表演《千手观音》等节目，被内部视为重要的“公关力量”。
2023年8月，停牌已久的中国恒大在港交所复牌，开盘当天股价即暴跌超过86%，最终收报0.35港元，从昔日备受追捧的价值投资标杆彻底沦为无人问津的“仙股”。
而此时的许家印，据报道已通过家族信托等方式，将约23亿美元的资产转移至境外。
其长子许智健在加拿大温哥华购置的豪宅，仅屋内一盏水晶吊灯的价值就高达300万加元。
随着广州市黄埔区等地警方对恒大系相关人员立案侦查，恒大集团的未来命运已然风雨飘摇。
留在其账面上的，是截至报告期末高达1892宗尚未了结的诉讼案件，以及超过2785亿元的已到期未能清偿的债务。
参考资料：[1]端木.不可复制的许家印&可供借鉴的“恒大模式”[J].中国房地产,2016(32):20-22
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